房地产野蛮增长的“黄金时代”，行业与市场充满着不确定因素，引发资本市场板块估值下杀，徘徊在估值底部的整个行业似乎总是坐在资本市场的“冷板凳”上，而这个局面，随着调控、融资、利率等一系列政策与市场数据走向稳定化，开始转变了。

多家券商曾预判：平稳预期下，房地产板块估值下杀将被修复，公司销售与业绩增速将成为市场关注点;看好业绩优良的行业龙头公司的表现。

今年2月25日A股房地产板块的集中脉冲，则被视为房地产板块轮动来临前夜的重要信号。被忽视的房地产“隐形白马”股，开始回归投资者视野。

“绝对底部”

在今年2月25日，A股中多家房企股票突然触及涨停板，H股中多家房企股票涨幅则超过12%。对于正处于热点中的医药或者新能源行业而言，在资本市场上上演批量涨停的一幕并不少见，但对于已经“冷静”了多年的房地产板块而言，这一幕则极罕见。

广发证券曾指出，“房地产板块估值处于绝对底部区域，流动性的边际改善对龙头估值底部抬升将起到支撑作用，叠加集中度提升带来的业绩弹性，龙头公司具备确定性的投资价值。”其他多家券商也做出了房地产板块轮动将来临的预判。

从2016年底开始，“房住不炒”伴生一系列政策、金融工具施向房地产。2016年被视为房地产PE值的转折点，相比较其他行业，当时房地产PE值已经跌到了历史低位，此后再一路走低，这也让券商得出了“绝对底部”的结论。

2020年疫情“黑天鹅”过后，房地产板块再度下探，2020年7月份A股房地产板块指数达到15393.51左右。随后板块下跌，小幅震荡回弹后，至今维持在13383左右。

在资本市场估值“极寒”同时，房企的销售业绩却屡创新高，增速不减。

中国指数研究院数据显示，2020年房企销售额平均增速达到了14.4%，高集中度下，龙头房企在其中作用占重头，TOP50房企总销售规模已突破10万亿元。相比其他疫情影响下受损严重的行业，房地产可谓表现出色。

而疫情洗礼下，一些冒进的巨头折戟，去掉高歌猛进的滤镜，“稳健性”成为第一优势被凸显出来。从排行榜上看，营收靠前的房企PE值基本上在4-9倍之间，远低于其他行业，以营收排名位居前列，疫情年业绩突出的荣盛发展为例，其PE值甚至不足4。

申万二级行业评估显示：从2000年该行业指数发布以来，当前房地产行业包括市盈率(TTM)、市净率和市销率均处在历史最低位置。其中，PE(TTM)当前值为8.56倍，处于历史2.71%的分位点;PB当前值为1.15倍，处于历史1.92%的分位点;PS当前值为0.78倍，处于历史2.8%的分位点。而相反，行业股息率高达3.72%，处于历史97.72%的分位点，可以看到，地产板块整体均估值均处于历史最低位置。

正如众多券商预判的那样，2月份的涨停潮印征着房地产板块开始蓄劲待发，投资契机显现。同时，自今年4月份开始，各地的集中供地也已拉开帷幕。这一政策间接利好房地产板块中实力较强的优质房企，其股价也迎来了上涨的机会。

高分红低估值

尽管房地产股价此前多年不温不火，但有投资者仍是钵满盆盈。仍以荣盛发展为例，上市14年来，荣盛发展坚持每年分红。截至2020年底，其累计现金分红金额达到了118.37亿元。2015-2019年，荣盛发展连续5年派息率超过了当年归母净利润的22%。截至目前，荣盛发展的股息率超过了5%，这一数值远超银行理财的收益率，也超过了A股中的大多数企业。就算不靠股价收益，荣盛的股东也是回报丰厚。同类稳健型龙头房企分红也多较“大方”，如万科、保利等。

2020年，尽管出现了疫情“黑天鹅”，荣盛发展的销售却逆势增长超过10%，结合不到4的PE值，投资者形容其在A股超过百家的房企中，是一匹“隐形的白马”。

年报显示，2020年，荣盛发展实现签约金额1270.97亿元，同比增长了10.18%，销售额更是连续3年超过了千亿元且逐渐递增。而其近四年营业收入分别为387亿元、563.7亿元、709.1亿元、715亿元，复合增长率约为20%左右;归母净利润分别为57.6亿元、75.65亿元、91.2亿元、75.01亿元。

财务健康度方面，截至2020年底，荣盛净负债率为80.18%，完全达到了监管要求的低于100%。同时，现金短债比为1.23，达到监管要求的大于1倍，短期偿债无压力。此外，其连续4年经营性现金流为正，2020年末的经营活动产生的现金流量净额13.67亿元。年报披露，荣盛发展2020年获得银行授信额度931.55亿元，境内主流评级机构上调公司主体信用评级至AAA，境外主流评级机构给予公司BB-的主体信用评级。

专业人士认为，标杆房企能够在外部环境有很大变数的情况下，实现财务数据的稳定增长，主要得益于土储布局科学，内控能力强，内部管理科学。“过硬的底盘”为其带来投资的高安全性。

未来两年业绩可预判

荣盛起家于京津冀，此前在环京区域布局了多个优质项目。近年来，逐步发力长三角、大湾区等国家经济发展主要阵地。全国性战略布局使得土储“鸡蛋不在一个篮子里”，这也大大分散平摊了区域性市场起伏的风险。

截至2020年底，荣盛发展的土储建筑面积为3835.98万平米，满足公司近三年的开发需求。仅在行业中“兵家必争之地”的长三角，荣盛就已经“遍地开花”。2020年江苏公司全年签约规模破百亿，开发精品项目30余个，拥有超30万业主。荣盛于2016年首入浙江，项目遍布杭州、苏州、宁波、绍兴、嘉兴、海宁等城市，参与开发建设项目13个，2020年签约规模也超百亿。

而今年以来，荣盛传统重仓的环京地区触底反弹，销售量直线上升，加上其他拿地城市能级提升，长三角、大湾区正在发力当口，整体潜力可期，而作为结算滞后的房地产企业，未来两年业绩基本锁定，估值修复预期强烈。

荣盛发展业务布局在地产主力基础上，也多元并进，发展康旅、产业新城、物业及其他产业。同时预判市场、研发新产品，维持长期领先的市场竞争力。

住宅方面，荣盛持续提供品质刚需住宅与舒适改善性住宅，和以新型生活方式为主题的高端社区服务。借疫情期间积极修炼内功，重新编制了《住宅产品设计管理白皮书》，进一步提升产品设计标准。

2020年，尽管疫情的出现对于康旅造成了不小的冲击，不少房企面对康旅未来不确定的发展形势进退两难。而荣盛发展则是寻找新的IP，打造了“一品原乡”项目，传承中国的耕读文化，满足城市新贵阶层的儿时向往。在疫情得到控制后，荣盛发展打造的康旅项目便受到了客群的广泛关注和认可。

除此之外，荣盛发展的物业荣万家也已经成功登陆了港交所。凭借着“轻资产”模式一度成为了资本热捧的新星。而房企拆分物业使其独立上市则也可以拓宽融资渠道，获得更多的资本支持。

“黄金时代”过去之后，进入“白银时代”的房企价值并未出现缩减，反倒因为深研产品，内资价值有所增长。资本市场从来不缺少投资的热点，每隔一段时间就有新经济出现。相比较而言，房地产板块作为估值最低区间、业绩却与之反差极大的领域，在包括政策、利率、融资、市场等各项因素都“尘埃落定”的时候，资本市场关注度回归业绩本身的时代，或将到来。

住房作为一种刚性需求，始终不会消失。持续稳定上升的销售额、稳定的净利润率和分红则也恰恰代表着房地产行业的底部特征与投资安全性。而行业中财务稳健，价值却被低估的白马就成为价值洼地。(文/华章)